Ratgeber Immobilie verkaufen bei Scheidung und Erbschaft

Haus verkaufen bei Scheidung oder Erbfall

Sie müssen oder möchten ein Haus bei einer Scheidung oder einer Erbschaft verkaufen? HIer finden Sie alle wichtigen Informationen in der Übersicht :

Hausverkauf bei Scheidung 

Noch immer wird in Deutschland mehr als jede dritte Ehe geschieden. Ist es erst soweit, stellt sich die Frage: Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus? 

Wer bekommt das Haus im Falle einer Scheidung, kann einer der Eheleute im Haus wohnen bleiben? Soll das Haus oder die Wohnung verkauft werden? Was passiert mit laufenden Krediten und Verbindlichkeiten? Sollte man bereits im Trennungsjahr verkaufen? Wir geben Ihnen hier wichtige Hinweise zum Hausverkauf bei Scheidungen.

Haus verkaufen ohne Ehevertrag

Liegt kein Ehevertrag vor, handelt es sich bei der Ehe um eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Alle vor der Ehe vorhandenen Vermögensgegenstände bleiben bei einer Vermögensaufteilung unberührt. Vermögensgegenstände, die in der Ehe angeschafft wurden, werden bei einer Scheidung aufgeteilt. Ist eine Immobilie in der Ehe erworben worden, so gehören beiden Partnern jeweils 50 Prozent.

Kann ein Ehepartner bei der Scheidung den Hausverkauf erzwingen?

Können sich beide Ehegatten gemeinsam nicht auf einen Hausverkauf, eine Ausgleichszahlung oder eine andere Lösung einigen, kann ein Ehepartner eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. 

Nach einer vierzehntägigen Einspruchsfrist kann es dann, wenn keine Gründe dagegen sprechen, zur öffentlichen Versteigerung der Immobilie kommen. Dies ist wohl die schlechteste aller Lösungen, da der Verkehrswert bei Teilungsversteigerungen selten erreicht wird. Hinzu kommen Gerichtskosten und die bestellten Gutachter müssen bezahlt werden.

Einigung auf Verkauf

Sind sich beide Eheleute einig die Immobilie zu verkaufen, empfiehlt es sich dringend, gemeinsam einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen. Nur durch eine professionelle Wertanalyse und Vermarktung eines Maklers wird sichergestellt, dass der optimale Preis erzielt wird. 

Eine etwaige Restschuld aus einer Finanzierung kann in den meisten Fällen in Absprache mit der Bank nach dem Verkauf ausgeglichen werden. 

Vorsicht, hier können Kosten für eine Vorfälligkeit entstehen!

Sollte man bereits im Trennungsjahr das Haus verkaufen?

Da beide Ehepartner bereits in dieser Phase getrennt wohnen,, ist der Haus- oder Wohnungsverkauf vor der Scheidung bereits sinnvoll. So können Sie die Kosten der beiden getrennten Haushalte erheblich senken und Ihre Liquidität für die anfallenden Kosten der Scheidung erhöhen. 

Natürlich gibt es Alternativen:

Ein Ehepartner wird ausgezahlt

Sollte einer der Eheleute nach der Scheidung die Immobilie behalten wollen, so muss er den anderen auszahlen. Dazu muss die Immobilie bewertet werden. Die Übertragung wird notariell beurkundet. Der ausgezahlte Ehepartner wird dann aus dem Grundbuch gestrichen.

Das Haus soll bei der Scheidung den Kindern überschrieben werden

Soll die Immobilie den gemeinsamen Kindern übertragen werden, so kann das durch eine Schenkung erfolgen. Hier sind natürlich alle gemeinsamen steuerlichen Aspekte auch der Kinder zu berücksichtigen.

Beide Eheleute möchten das Haus nicht verkaufen, um es zu einem im Todesfall zu vererben. Das Haus wird vermietet, das gemeinsame Eigentum an der Immobilie bleibt erhalten.

2. Haus verkaufen mit Ehevertrag

Der Ehevertrag regelt die Verteilung von Vermögensgegenständen sehr präzise. Er wird bei Änderungen in der Regel aktualisiert. Hier gibt es verschiedenste Vereinbarungen, der Teilung im Scheidungsfall.

Wichtig ist, dass Sie vor der Scheidung das gemeinsame Haus oder die Wohnung bewerten lassen, damit Entscheidungen über die weitere Nutzung oder den etwaigen Verkauf nicht zu Problemen oder Streitigkeiten führen.

Bei Unklarheiten können wir Ihnen Familienanwälte aus unserem Netzwerk empfehlen, die für jedes Problem diesbezüglich eine Lösung finden.


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Haus verkaufen bei Erbschaft

Ein geerbtes Haus verkaufen

Im Falle einer Immobilien Erbschaft kommen unzählige Fragen auf Sie zu. Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an? Wann kann man geerbtes Haus verkaufen? Kann Erbengemeinschaft Haus verkaufen? Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft? Alle Infos zum Erbe hier auf einen Blick: 

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an? 

Kinder, die selbst nutzen, zahlen keine Erbschaftssteuer für ein geerbtes Haus, wenn Sie nicht innerhalb von zehn Jahren verkaufen und die Wohnfläche nicht mehr als 200 m² beträgt. Für die darüber hinausgehende Wohnfläche wird dann die Erbschaftssteuer fällig.  Für hinterbliebene Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner gilt die Flächenbegrenzung nicht, sie müssen lediglich die Zehnjahresfrist einhalten.

Geerbtes Haus verkaufen auch ohne Erbschein möglich? 

Der Erbschein ist die wichtigste Voraussetzung für den Hausverkauf. Durch die Verfügung des Erblassers in Form eines notariellen Testaments oder eines Erbvertrages können Erben mit dem Erbschein eine Berichtigung des Grundbuches vornehmen lassen, was sie dann zum Verkauf der Immobilie berechtigt.

Kann eine Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen?

Bei Erbengemeinschaften ist die Einigkeit über einen Hausverkauf Grundvoraussetzung. Bei Selbstnutzung durch einen Erben müssen die anderen Erben natürlich ausgezahlt werden. 

Wichtig sind die steuerlichen Aspekte. Bei vermieteten Objekten fällt innerhalb von zehn Jahren nach Kauf der Immobilie durch den Erblasser die Spekulationssteuer an. Bei einer Selbstnutzung durch den Erblasser, die zwei Kalenderjahre vor dem Jahr des Erbfalles begann, ist ein steuerfreier Verkauf möglich.

Wann kann man geerbtes Haus verkaufen?

Übersteigt der Verkehrswert der geerbten Immobilie die Freibeträge nicht und wird durch die Erben die Spekulationsfrist eingehalten, ist der Hausverkauf steuerfrei. Der Verkehrswert wird vom Finanzamt zur Festsetzung der Erbschaftsteuer zum Todestag des Erblassers ermittelt. 

Wird das Haus innerhalb eines Jahres verkauft, so ist der Verkaufspreis Grundlage der Höhe der Erbschaftssteuer. Liegt der Verkaufspreis unter dem ermittelten Verkehrswert, so wirkt sich das mindernd auf deren Höhe aus. Liegt der Verkaufspreis aber höher, gilt er als Bezugswert für die Erbschaftssteuer.

Oftmals sind große Emotionen mit dem von den Eltern geerbten Haus verbunden und in der Zeit der Trauer fällt es vielen Erben schwer, sich um den Verkauf zu kümmern. 

Um aber einen optimalen Verkauf durchzuführen, empfiehlt es sich immer einen Makler zu Rate zu ziehen, der Ihnen im Erbfall so viel Arbeit wie möglich abnimmt. 

Dazu gehört selbstverständlich neben einer kostenlosen Immobilienbewertung, einem professionellen Exposé, Besichtigungen und der Organisation des Notartermins auch eine umfassende Beratung durch den Makler.

Wir beraten Sie in dieser Situation natürlich gern und stehen Ihnen unterstützend zur Seite.  

Haben Sie noch Fragen?


Haus verkaufen bei Scheidung und Erbschaft – weitere Informationen:

Lesen Sie hier den Ratgeber der Berliner Morgenpost zum Thema Hausverkauf bei einer Scheidung

Alle Informationen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin


Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Problematik in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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