Erbbaurecht Vor- und Nachteile

Erbbaurecht Vor- und Nachteile: Was ist das Errbaurecht? Ist ein Hausbau auf fremden Grund sinnvoll? Was passiert mit der Immobilie, wenn das Erbbaurecht ausläuft? Das Erbbaurecht bietet für Bauherren und auch Eigentümer von Grundstücken eine gute Alternative zum Grundstückskauf oder -verkauf, aber auch hier lauern Fallstricke. 

Erbbaurecht was ist das?

Hierbei handelt es um eine vertraglich festgelegte Nutzung eines Grundstückes, deren Dauer üblicherweise eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren beträgt. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt dem Erbbaurechtsgeber dafür einen sogenannten Erbbauzins. Der beträgt oftmals zwischen vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. In einigen Fällen werden Index orientierte Verträge geschlossen, bei denen sich der Erbbauzins an einem festgelegten Index (z.B. DAX-Entwicklung oder Inflationsrate) orientiert. 

Beim Erbbaurecht ist der Erbbauzins ist oftmals günstiger, als die Finanzierung eines Grundstückskaufs. Der Erbbaurechtsnehmer erwirbt beim Kauf eines Gebäudes hier nur das Eigentum daran, nicht aber am Grundstück. Baut er auf dem Grundstück, so hat er ebenfalls nur das Eigentum am Haus. Alle Umstände bewirken, dass Häuser auf Erbbaurechtsgrundstücken verhältnismäßig günstig sind.

Wer sind die Erbbaurechtsgeber?

Erbbaurechtsgeber sind zum Beispiel Gemeinden, Brauereien, Stiftungen oder Kirchen, aber auch Privatpersonen. 

Die Pacht eines Grundstücks der Kirche gilt besonders interessant, da der Erbbauzins verhältnismäßig günstig ist. Unter Umständen werden von der Kirche kinderreichen Familien oder Menschen mit Behinderungen gesonderte Konditionen eingeräumt. 

Außerdem fällt ein Grund für eine vorzeitige Beendigung des Vertrages weg, nämlich der Eigenbedarf.

Erbbaurecht Heimfall

Für den sogenannten Heimfall, das heißt die vorzeitige Kündigung, gäbe es darüber hinaus nur noch den Grund der Verwahrlosung des Gebäudes und des Grundstücks.

Was passiert wenn die Erbpacht ausläuft?

Am vereinbarten Vertragsendes fällt das Eigentum an dem Gebäude an den Erbbaurechtsgeber. Der wiederum muss den Erbbaurechtsnehmer dafür mit zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes entschädigen. Berücksichtigt man die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten Jahren, ist hier kaum mit Verlusten zu rechnen.

Erbbaurecht Vor- und Nachteile

Vorteile des Erbbaurechts

• Die Belastung durch die Finanzierung eines Grundstückes fällt hier weg. Das kann durchaus ein Viertel der Gesamtkosten ausmachen. So ist es möglich mit geringerem Eigenkapital eine Immobilie zu erwerben.
• Der Vertrag erlaubt das Gebäude zu vererben, zu belasten zu verkaufen.
• Der Erbbaurechtsvertrag kann im beiderseitigen Einvernehmen verlängert werden.

Nachteile des Erbbaurechts

• Die Kosten für ein Erbbaurecht sind nicht wirklich berechenbar, da der Erbbaurechtsgeber den Erbpachtzins erhöhen darf. Hypothekendarlehen werden im Regelfalle nur bis zu 10 Jahren vor Ablauf des Vertrages gewährt. Bei der Finanzierung von Häusern ist die Vertragslaufzeit somit ein wichtiger Faktor.
• Bei auslaufenden Verträgen sollte zwischen den Parteien frühzeitig über eine Verlängerung gesprochen werden.
• Ist der Vertrag erst einmal ausgelaufen und ein neuer Vertrag wird geschlossen, erhöht sich der Erbzins meistens deutlich.

Für welche Grundstücke kommt das Erbbaurecht in Frage?

Im Prinzip kann auf jedem Grundstück das Erbbaurecht bestellt werden. Wichtig ist nur das eine Gebäude errichtet wird, im Gegensatz zur normalen Grundstückspacht. Vertraglich können bestimmte Auflagen geregelt werden.

Vorteile für den Erbbaurechtsgeber

Für Eigentümer von Grundstücken, die sie nicht selbst nutzen wollen, bietet das Erbbaurecht eine langjährige sichere Rendite.

Pflichten der Erbbaurechtsnehmers

• Durch die ausschließliche Nutzung des Grundstückes trägt der Erbbaurechtsnehmer alle einmalig anfallenden Lasten wie die Grunderwerbssteuer.
• Wiederkehrende Abgaben wie Anliegerleistungen, kommunale Gebühren, Grundsteuern, Beiträge und Verkehrsicherungspflichten u.ä. sind durch den Erbbaurechstsnehmer zu leisten.
• Änderungen und Erweiterungen am Gebäude bedürfen in der Regel der Zustimmung durch den Erbbaurechtsgeber. Dies ist aber meist vertraglich festgelegt.

Immobilienmakler für Erbbaurecht

Wenige Immobilienmakler beschäftigen sich mit dem Erbbaurecht. Es bietet sich aber an, einen Makler mit dem Verkauf des Gebäudes zu beauftragen. 

Ein Fachmakler für Erbbaurecht überschaut die Marktlage genau. Mit der Beauftragung eines Maklers erzielt man auch bei Gebäuden im Erbbaurecht oft einen höheren Verkaufspreis, als bei noch so gut gemeinten „Nachbarschaftsgeschäften“. 

Für Maklerprovisionen bei Erbbaurechtsgebäuden gilt das gleiche wie bei anderen Immobilienverkäufen auch.

„Erbpacht“

Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht oft als „Erbpacht“ bezeichnet. Das ist sachlich falsch, da die „Erbpacht“ eine andere Grundbesitzart darstellte, als das Erbbaurecht. Die „Erbpacht“ wurde 1947 durch die Allierten in Deutschland abgeschafft.

➤ Weitere Informationen finden Sie auf der Website des Deutschen Erbbaurechtsverbandes

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Problematik in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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