Immobilien in Berlin - Preisentwicklung, Infrastruktur, alle Ortsteile und Bezirke

Immobilien in Berlin

Immobilien in Berlin: Die Stadt, die sich ständig ändert, steht für alles, nur nicht für Beständigkeit. Das gilt nicht nur für ihre immer neuen architektonischen Gesichter. Auch die Preise für Häuser und Wohnungen sind ständig neu zu bewerten. Wie das Bild der Stadt, so haben sich auch die Lagen geändert.

Aus einfachen Arbeiterwohnungen im Prenzlauer Berg, in Mitte, Teilen von Kreuzberg, in Lichtenberg oder Friedrichshain wurden begehrte Immobilien mit großer Wertsteigerung. Eigenheime in Reinickendorf, Pankow, Karow, Blankenburg oder Lichtenrade werden zu gesuchten Objekten. Die große Zahl der Kaufinteressenten überrascht oft den, der ein Haus verkaufen will.

Immobilien-Berlin-Verkauf-Friedrichshain-Kreuzberg
Einst Arbeiterquartier mit unzähligen heruntergekommenen Mietskasernen kann sich der Immobilienmarkt in Friedrichshain-Kreuzberg mittlerweile mit den großen Metropolen der Welt messen.

Immobilien in Berlin: Jede Epoche hat ihre Spuren hinterlassen.

Geliebt und gehasst, dämonisiert und sentimental verklärt – die Gefühle sind vielfältig, wenn es um Deutschlands Hauptstadt geht. Mit den sich wandelnden politischen Gegebenheiten wuchs die Stadt aus zwei kleinen mittelalterlichen Gemeinden sogar zur seinerzeit drittgrößten Stadt der Welt im Jahre 1920 an.

Nach der Zerstörung im zweiten Weltkrieg entwickelten sich die beiden Teile der Stadt sehr unterschiedlich.

Obwohl man in Berlin gern alle fünfzig Jahre einen radikalen Schnitt vollzieht, bleiben immer Artefakte der vorhergehenden Zeit erhalten. So gibt es, trotz der Bombardierung im zweiten Weltkrieg, große zusammenhängende Viertel aus der Gründerzeit und der wilhelminischen Ära.

Berlin Gründerzeit Altbauten
Wie in kaum einer anderen deutschen Stadt findet man in Berlin noch zusammenhängende Altbauquartiere aus der Gründerzeit und wilhelminischen Ära.

Einst gebaut für die Arbeiter der großen Fabriken, gaben sie, meist vollkommen überbelegt, nur Elendsquartiere ab. Die Mietpreisbindung von den ausgehenden zwanziger Jahren bis 1988 im damaligen Westberlin und bis 1990 im Ostteil der Stadt, ließen wenig zu, den Verfall aufzuhalten.

Mietwohnung und Zinshäuser in Berlin

Nach dem Wegfall der Mietpreisbindung im damaligen Westberlin wurden viele der Stuckaltbauten steuerlich begünstigt saniert und die Wohnungen mit diversen Abschreibungsmöglichkeiten und hohen Erwartungsmieten einzeln verkauft.

Zusehends wurden ganze Stadtviertel „durchsaniert“. Ähnliches vollzog sich im Ostteil Berlins nach dem Mauerfall. Eigentumswohnungen in den Lagen Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain, Schöneberg, Charlottenburg usw. werden stark nachgefragt. Als Vermietungsobjekte sind sie wegen der zur Zeit günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und gestiegenem Mietniveau sehr gefragt.

Idylle am Landwehrkanal
Idylle im Häuserdschungel – der legendäre Landwehrkanal. Wasserlagen sind in Berlin wie überall außerordentlich begehrt.

Mietendeckel und Bestandsschutz

Ein 2019 beschlossener Mietendeckel sollte aus Sicht des Senats den Markt regulieren und die Mieten bezahlbar machen, täuscht aber nur über das schläfrige politische Engagement des Senats bei der Förderung des Wohnungsneubaus als Marktregulativ hinweg.

Der große Verkauf von Eigentumswohnungen findet trotz des Mietendeckels nicht statt. Investitionen werden in diesem Segment aber aller Wahrscheinlichkeit etwas zögerlicher vorgenommen.  

In Westberlin wurde der Wiederaufbau seit den frühen fünfziger Jahren gefördert. Unzählige Sozialbauten entstanden. Auch in den sechziger und siebziger Jahren wurden mit großem Aufwand Sozialwohnungen gebaut, aber nicht als Lückenbebauung in den Innenstadtbezirken, sondern zum Teil wortwörtlich auf der grünen Wiese

Wohnungen in Trabantenstädte werden zu Investitionen

Gropiusstadt, Wilhelmstadt oder das Märkische Viertel waren die großen Trabantenstädte im Westen Berlins und boten eine frische und moderne Alternative zu den kohlenrußverschmierten Altbauten, mit der Toilette auf „halber Treppe“. 

Plattenbau und Hochhauswohnungen
Auch Eigentumswohnungen in Hochhäusern und Plattenbauten stehen wieder hoch im Kurs.

Nach dem Wegfall der Sozialbindung wurden viel dieser Wohnungen den Bewohnern zum Kauf angeboten. 

Die hatten aber selten die Möglichkeit diese zu erwerben. Große „Pakete“ gingen an Investoren. Befeuert wurde das noch durch eine extrem desolate Haushaltslage in Berlin, so dass die senatseigenen Wohnungsbauunternehmen gezwungen wurden, so schnell wie möglich zu verkaufen. Stehen diese Wohnungen heute z.B. in Wilhelmstadt zum Verkauf, erbringen diese erstaunliche Wertzuwächse.

Immobilienentwicklung in Berlin - Stadtleben
Beschauliches Stadtleben in der Metropole – infrastrukturell leben die Berliner auf hohem Niveau.

Plattenbau im Osten – nur wenig Eigentum

Den mit dem Wohnungsbauprogramm der DDR entstandenen Neubauten im Ostteil der Stadt erging es ähnlich. Die „Platte“ erscheint vielen zunächst unattraktiv, für viele Bewohner ist sie aber bis heute ein vertrautes Zuhause.

Die meisten der Plattenbauten wurden saniert. Mit günstigen Mieten gelang es dann den vielen Genossenschaften und senatseigenen Wohnungsbauunternehmen den Leerstand abzustellen. Auch hier gab es den Verkaufsdruck durch den Senat. Wenige dieser Wohnungen wurden allerdings von ihren Bewohnern gekauft.


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Die Ruhe an der Peripherie

Abseits der Citylagen finden sich die Villenviertel und Eigenheimsiedlungen. Infrastrukturell unterscheiden sich diese Viertel im Osten nicht mehr stark von denen im Westen Berlins. Hohe Mieten in den Innenstadtlagen und niedrige Zinsen führten zu einer starken Nachfrage von Immobilien im Osten der Stadt.

Die Lagen, wie z.B. in Pankow mit seinen ländlichen Ortsteilen, avancierte zum Sehnsuchtsort von Mittelstandsfamilien. Baugrundstücke sind hier aber kaum noch zu bekommen, ähnlich wie Bestandsimmobilien.

Wasserlage in Tegel
Jenseits der hektischen Innenstadtlagen zeigt sich Berlin von seiner idyllischen Seite. Begehrte Wassergrundstücke wie hier in Tegel gibt es auch in Spandau, Wannsee und Köpenick.

Preisrekorde bei Stadtrand-Immobilien

In den Stadtrandlagen im Westen der Stadt gibt es neben den Villenvierteln im Grunewald, Dahlem, Lichtenrade usw. viele nach der letzten Jahrhundertwende entstandene Einfamilienhaussiedlungen. Die vorhandenen Lücken wurden bis in die siebziger Jahre bebaut. Durch unzählige Grundstücksteilungen verdichtete sich hier der Hausbestand enorm. 

Die Preise für diese Immobilien waren vor dem Mauerfall 1989 schon verhältnismäßig hoch, da Bauland in den Westbezirken begrenzt und die Nachfrage groß war. Diese Siedlungen haben in der Regel eine gute Infrastruktur und sind durch den ÖVPN an die teils kleinstädtisch wirkenden Zentren der Außenbezirke gut angeboten. 

In diesen Zentren, wie zum Beispiel Zehlendorf Mitte, gibt es neben der Möglichkeit zu Amtsgängen, ein meist großes Dienstleistungs- und Einzelhandelsangebot, sowie medizinische und kulturelle Einrichtungen.

Begehrte Eigentumswohnungen in den Gartenstädten Berlins

Die um 1900 entstandenen Gartenstädte, wie etwa Friedenau, sind im Gegensatz zu den Mietshausquartieren der Innenstadt lockerer bebaut. Architektonisch vielfältiger, oft mit großen Vorgärten und parkähnlichen Höfen ausgestatten, sind Immobilien in diesen Lagen heiß begehrt. 

Die Wohnungen wurden seinerzeit für großbürgerliche Besitzer oder Mieter konzipiert. Sie haben in der Regel überdurchschnittliche Größen und Ausstattungen. Die Stadtplaner gingen, wenn möglich von der Blockbebauung ab und schufen ländlich wirkende Parks und Plätze.

Über die Gartenstadtarchitektur des Rüdesheimer Platzes zum Beispiel, schwärmte schon die New York Times, als einen der schönsten Plätze der Welt.

Berlin, Du hast Sommersprossen im Gesicht…

Berlin hat seine große Anziehungskraft immer behalten. Als ein Ort der Vielfältigkeit und des selbstbestimmten Lebens, verbunden mit einer eigenen Lebenskultur, einem hohen kulturellen und gastronomischen Angebot, ist die Attraktivität höher denn je. Ob kiezige Gediegenheit, urbane Eleganz oder alternatives Leben, Berlin bietet nach wie vor viele Gründe Heimat zu sein.


Lesen Sie hier den Wohnungsmarktbericht der IBB 2019, beauftragt vom Berliner Senat

Der Wohnatlas für Berlin – die typischen Merkmale des Berliner Wohnungsmarktes für alle Stadtquartiere


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